Sloopmelding of sloopvergunning: wat u nodig heeft en wat dat kost

De melding en de vergunning worden door elkaar gehaald en dat kost mensen weken. Een melding is een kennisgeving die de gemeente aanneemt en registreert. Een vergunning is een besluit dat de gemeente neemt en dat zij kan weigeren of met voorwaarden kan afgeven. Hieronder staat welke route bij welke klus hoort, welke stukken u aanlevert, wat die stukken bij ons kosten en waar de doorlooptijd in de vijftien gemeenten van ons werkgebied op vastloopt.

6 minuten lezen

Een kennisgeving tegenover een besluit

Bij een melding levert u stukken aan en begint u na de wettelijke termijn, tenzij de gemeente binnen die termijn iets van u wil. Bij een vergunning moet er eerst een besluit liggen en mag u daarvoor niets aanraken. Dat verschil bepaalt niet alleen uw startdatum maar ook wie er aansprakelijk is als er iets stuk gaat: bij een melding blijft dat bij u en bij uw aannemer, bij een vergunning heeft de gemeente de constructie meegelezen.

Voor het meeste werk in en om een woning blijft het bij de melding. Een badkamer, een keuken, een tegelvloer en een niet dragende wand komen samen zelden boven de grens uit waarboven de melding nodig is, en raken de constructie niet. Zodra er een vloer of een wand meedraagt, of er asbest in het spel is, kantelt het.

Waar het geld bij een melding werkelijk in gaat zitten

De gemeente rekent voor het aannemen van een sloopmelding geen leges. De rekening zit in de stukken die u erbij moet leveren. Bij een pand van voor 1994 is dat de asbestinventarisatie, bij ons €450 tot €950 exclusief btw, afhankelijk van de omvang van het pand en van het aantal ruimtes dat open moet. Bij een enkel verdacht materiaal volstaat soms een losse monstername met laboratoriumuitslag, €95 tot €180 exclusief btw.

Daar komt bij dat een melding een sloopveiligheidsplan kan vragen als er op of langs de openbare weg gewerkt wordt. Dat maken wij zelf en het zit in onze aanneemsom. Wat wij niet zelf maken is de constructieberekening: die laten wij door een constructeur doen en die rekent vanaf €395 exclusief btw voor een gewone overspanning in een woning.

Bij elkaar is een melding voor een binnensloop in een naoorlogse woning daarmee een kwestie van papier en tijd, en is een melding voor een pand uit 1930 met een badkamer uit 1975 een kwestie van vijfhonderd tot duizend euro aan onderzoek voordat er iemand begint.

De stukken die bij de aanvraag horen en wie ze maakt

Een melding vraagt om het adres, de naam van de eigenaar, een opgave van het soort en de hoeveelheid afval, de startdatum en de werkwijze. Daarnaast de asbestinventarisatie als het pand uit de verkeerde periode komt, en een situatieschets als er materieel op de weg staat. Wij vullen dat in en dienen het in, en u ondertekent als eigenaar.

Een vergunningaanvraag vraagt meer: een plattegrond van de bestaande en de nieuwe situatie, een doorsnede, een constructieberekening met de belastingen en de oplegreacties, en een onderbouwing waarom de ingreep kan. Dat laatste is het stuk waar de meeste aanvragen op blijven liggen, omdat een berekening zonder een tekening die erbij past niet te toetsen is.

Wat op uw naam blijft staan is het dossier. De melding, de inventarisatie, de vrijgavemeting en de stortbonnen horen bij het pand en niet bij ons. Bij verkoop vraagt de koper daarnaar, en soms zijn hypotheekverstrekker ook. Dat dossier achteraf maken kan niet, en dat is de duurste les die wij mensen zien leren.

Wanneer uw klus in de vergunningroute terechtkomt

Zodra u in de draagconstructie ingrijpt. Een dragende wand weghalen, een constructieve vloer opbreken, een sparing in een bouwmuur maken, een balkonplaat afzagen: dan is er een omgevingsvergunning nodig met een berekening erbij. Hetzelfde geldt als het pand een monument is, als het in een beschermd gezicht staat, of als het bestemmingsplan over het pand iets zegt dat de sloop raakt.

In een appartement komt er een loket bij dat niets met de gemeente te maken heeft. Het casco is van de vereniging van eigenaren en niet van u, en een ingreep daarin is nooit alleen uw besluit. In Utrecht en Nieuwegein, waar respectievelijk achtenvijftig en tweeenveertig procent van de woningen gestapeld is, is dat in de praktijk het traagste onderdeel van de hele voorbereiding.

De oude kernen in dit werkgebied vragen een extra toets

Ons werkgebied zit vol beschermde gezichten: de binnenstad van Utrecht met de werven aan de Oudegracht, de kern van Amersfoort rond de Muurhuizen en de Koppelpoort, Woerden binnen de vestinggracht, de binnenstad van Wijk bij Duurstede, de kern van Rhenen en de lintbebouwing van Maarssen-Dorp aan de Vecht. Werkt u daar, dan leest een erfgoedadviseur mee en dat kost extra weken bovenop de normale termijn.

Die toets gaat vaak niet over wat u weghaalt maar over hoe. Een rookkanaal in een gevelmuur, een houten balklaag die bij het pand hoort, een gemetselde schouw: dat zijn onderdelen waar de toets iets van wil vinden. Wij stellen bij de opname vast of dit speelt, en zo ja, dan dienen wij het dossier anders in dan bij een gewone woning.

Waar de termijnen in de praktijk op schuiven

De wettelijke termijn is het begin en niet het einde. Een melding die onvolledig is wordt aangehouden en de termijn begint dan opnieuw, en dat gebeurt het vaakst omdat het soort en de hoeveelheid afval te ruw zijn ingevuld. Een vergunningaanvraag loopt vast op een berekening zonder tekening of op een tekening zonder maten.

Daarnaast lopen er termijnen mee die geen gemeente in de hand heeft. De asbestinventarisatie vraagt een bezoek en een laboratoriumuitslag. Een sanering heeft een eigen melding met een eigen wachttijd. De warmteleverancier moet in Utrecht en Nieuwegein langskomen voor de afleverset. En de netbeheerders hebben voor het verwijderen van aansluitingen hun eigen agenda.

Wij zetten die termijnen bij de opname naast elkaar en beginnen bij de langste. In de praktijk is dat bij een totaalsloop vrijwel altijd de nutsaansluiting en bij een binnensloop in een pand van voor 1994 vrijwel altijd het asbestonderzoek.

Wat wij aanvragen en wat u aan een ander moet vragen

Wij dienen de melding in, laten de inventarisatie uitvoeren, laten de berekening maken en bewaken de termijnen. Wat wij niet doen is een vergunning afdwingen of een erfgoedtoets versnellen. En wij beginnen niet voordat het papier er is, ook niet als u ons vraagt om toch te starten; dat is de enige vraag waar wij standaard nee op zeggen.

Vraagt u een andere aanbieder, stel dan deze vraag: wie dient de melding in en op wiens naam staat die. Komt het antwoord erop neer dat u het zelf regelt, dan is dat geen probleem, maar reken dan ook met vier weken die nog niet zijn begonnen. En vraag wat er gebeurt bij een asbestvondst tijdens het werk. Daar hoort een naam, een telefoonnummer en een procedure te staan, en geen zin dat het dan wel bekeken wordt.

Wat huis slopen kost

De bandbreedte voor deze dienst, exclusief btw per m³, afgezet tegen de duurste dienst in dezelfde eenheid.