Een huis slopen en afvoeren, wat er in de prijs zit

Twee aanbiedingen voor dezelfde totaalsloop kunnen tienduizend euro uit elkaar liggen en allebei kloppen. Het verschil zit niet in de kuubprijs maar in welke regels eronder staan en welke eronder ontbreken. Hieronder staat hoe onze aanneemsom is opgebouwd, wat erin zit tot aan de erfgrens, welke posten wij met opzet open laten en wat u aan een ander moet vragen om twee bedragen naast elkaar te kunnen leggen. Alle bedragen zijn onze eigen vanafprijzen exclusief btw.

6 minuten lezen

De vijf regels die bij ons onder een totaalsloop staan

Onze offerte heeft vijf regels. Het sloopwerk van het casco, gerekend per kubieke meter bouwvolume, €45 tot €110 exclusief btw. De asbestinventarisatie en, als er iets gevonden wordt, de sanering. De fundering en de kelder, €2.400 tot €9.500. Het laten verwijderen van de nutsaansluitingen, €350 tot €1.200. En het perceel aanvullen en egaliseren, €8 tot €18 per vierkante meter.

Die opzet is er omdat drie van de vijf regels pas vaststaan als er iets open is. Het sloopwerk zelf is goed te begroten, het aanvullen ook, maar wat er onder de grond zit en wat er in het pand aan asbest zit is bij een opname niet volledig te zien. Wij schrijven daarom wat vast is als vaste prijs en wat niet vast is als stelpost, en wij zeggen erbij welke het zijn.

Wat u aan die opzet hebt: als er onderweg iets verandert, verandert er een regel en niet het hele bedrag. En u kunt per regel kiezen. Een fundering die mag blijven zitten omdat er gras over komt is een andere beslissing dan een fundering die eruit moet voor nieuwbouw.

Wat de aanneemsom dekt tot aan de erfgrens

In de kuubprijs zit het strippen van het pand, het slopen van het casco, het sorteren per stroom op het perceel, de containers, het transport en het gescheiden storten. Ook de inrichting van het werkterrein: de hekken, de afzetting, de rijplaten en het schoonhouden van de straat. En de sloopmelding en het sloopveiligheidsplan.

Tot aan de erfgrens, en dat is een letterlijke grens. Wat buiten uw perceel ligt is niet van u en valt niet in onze som: de stoep opnieuw bestraten als de netbeheerder daar heeft gegraven, de boom in de berm, de kabels in de straat. Dat is in de Utrechtse binnenstad en in de kern van Woerden niet academisch, omdat daar soms meer buiten dan binnen de erfgrens gebeurt.

Wat er ook niet in zit is sloopwerk aan het buurpand. Bij een gedeelde bouwmuur blijft die muur staan en wordt hij afgewerkt aan uw kant; wat de buurman aan zijn kant wil laten doen is zijn opdracht.

De posten die wij bewust als stelpost laten staan

Asbest is de belangrijkste. Wij laten eerst een inventarisatie type A doen, €450 tot €950 exclusief btw, en pas daarna staat er een bedrag voor de sanering. Dat loopt bij ons van €1.100 tot €6.500 en die spreiding is zo groot omdat een golfplatendak op een schuur en een binnensanering met containment in een woonhuis niets met elkaar te maken hebben. Een aanbieder die vooraf een rond bedrag voor asbest noemt, heeft niet gekeken.

De fundering is de tweede. Beton is een rekensom: een strook of een plaat met een bekende dikte gaat eruit voor een bekend bedrag. Houten palen zijn dat niet. Die moeten onder het grondwaterniveau worden afgezaagd of geheel worden getrokken, en dat verschil is in prijs aanzienlijk. In de oude kernen van Utrecht, Maarssen, Woerden, IJsselstein en Wijk bij Duurstede is dat de regel waarop het meest beweegt.

De derde is de bodem. Komt er onder een gesloopte woning verontreinigde grond vrij, dan is dat geen sloopwerk meer en gaat het via een bodemonderzoek en een andere partij. Wij zeggen dat vooraf en nemen het niet mee in de som, want een stelpost voor iets wat buiten ons vak valt is een valse zekerheid.

Hoeveel vrachten er van het perceel af gaan

Een tussenwoning van zes bij negen meter met een zadeldak levert ongeveer honderddertig tot honderdzeventig ton materiaal op. Dat zijn acht tot twaalf vrachten met een vrachtwagen van vijftien ton, verdeeld over vier tot zes stromen: steenachtig puin, hout, metaal, dakbedekking, gips en een restfractie. Steenachtig puin is daarvan het grootste deel in gewicht en het goedkoopste in verwerking.

Dat aantal vrachten bepaalt meer dan mensen denken. In Leusden of Houten rijdt de wagen van de oprit de weg op. In de Utrechtse binnenstad past geen vrachtwagen met oplegger in de straat en gaat het in kleinere stappen met meer ritten, en dat is de belangrijkste reden dat de kuubprijs daar aan de bovenkant van de bandbreedte zit.

Wij zeggen in de offerte hoeveel vrachten wij verwachten en op welke stromen. Komt er meer af dan verwacht, dan ziet u dat op de stortbonnen terug, en bij ons blijft het bedrag staan omdat de vaste prijs daarover gaat. Komt er minder af, dan is dat onze winst, en dat zeggen wij er net zo eerlijk bij.

Wat de ligging van het pand aan de som toevoegt

Een vrijstaand pand op een ruim perceel in Leusden, Soest of Bunschoten is de gunstigste situatie: de kraan kan rondom, de container staat naast de machine en het sloopwerk gaat van buiten naar binnen. Daar zit de kuubprijs aan de onderkant.

Een tussenwoning met twee gedeelde bouwmuren is het bewerkelijkste werk dat er is. Die muren blijven staan, worden afgestempeld en moeten na de sloop waterdicht en vorstvrij worden achtergelaten. Het slopen gaat dan van binnen naar buiten, met de hand waar de machine niet bij de muur mag komen, en dat is een factor in uren en niet in procenten.

Een pand in een oude kern voegt daar de straat en de ondergrond aan toe. Op houten palen wordt niet getrild, wordt de ontgraving zo kort mogelijk open gehouden en komt er bij belendingen een trillingsmeter bij, €420 tot €980 exclusief btw. In Zeist, Baarn, Soest richting de Eng en Leusden ligt zand en staat het pand op staal, en daar vervalt dat hele onderdeel.

Het papier dat u overhoudt

U houdt een vlak, verdicht en puinvrij perceel over, en daarnaast een map. Daarin zitten de sloopmelding, de asbestinventarisatie, bij sanering het saneringsrapport en de vrijgavemeting, de bewijzen van de netwerkbedrijven dat de aansluitingen zijn verwijderd, de stortbonnen per stroom en, als er gemeten is, het trillingsrapport.

Die map is geen administratie maar een bezit. U hebt hem nodig bij de aanvraag voor de nieuwbouw, bij de verkoop van de kavel en als de buurman over een jaar met een scheur komt. Een sloper die geen stortbonnen per stroom levert, heeft niet per stroom afgevoerd, en dat is het eenvoudigste controlemiddel dat er is.

Wij leveren die map op bij de eindoplevering en lopen hem met u door. Dat kost ons een halve ochtend en het is het deel van de klus waar wij het vaakst op worden teruggebeld, meestal jaren later.

Hoe u twee aanbiedingen naast elkaar legt

Begin met het volume. Staat er in beide offertes hetzelfde aantal kubieke meters, en is dat volume op dezelfde manier gerekend? Een verschil van vijftig kuub op driehonderdvijftig is bij €45 tot €110 per kuub exclusief btw al meer dan tweeduizend euro, en dat verschil zit vaker in de rekenwijze dan in het pand.

Zet daarna de vijf regels naast elkaar: casco, asbest, fundering, nutsaansluitingen en afwerken van het perceel. Ontbreekt er een regel, dan is die niet weg maar nog niet geprijsd. Vraag expliciet of asbest een stelpost of een vaste prijs is, en bij een vaste prijs op welke inventarisatie die rust.

En stel tot slot de vraag waar het in dit werkgebied op aankomt: wat gebeurt er met de fundering als het pand op houten palen blijkt te staan. Op die vraag hoort een antwoord met twee methodes, twee bedragen en een reden erbij. Komt er geen antwoord, dan staat die regel later alsnog op uw rekening.

Wat huis slopen kost

De bandbreedte voor deze dienst, exclusief btw per m³, afgezet tegen de duurste dienst in dezelfde eenheid.