Zelf slopen, waar het in de praktijk misgaat

Wij zijn er niet op tegen dat mensen zelf slopen. Een flink deel van ons werk in dit werkgebied is het sloopdeel van een klus die de opdrachtgever daarna zelf afmaakt, en dat gaat prima. Maar er zijn vier plekken waar het structureel misgaat, en bij alle vier is de rekening achteraf hoger dan de hele klus vooraf was geweest. Hieronder staan ze, met wat het herstel bij ons kost, exclusief btw.

6 minuten lezen

Wat u met gewoon gereedschap wel kunt

Laminaat, tapijt, plinten en drempels eruit halen vraagt een breekbeitel, een stofzuiger en een middag. Een keuken losschroeven en in delen naar buiten brengen kan iedereen die weet waar de hoofdkraan zit. Een niet dragende gipsblokken- of gipsplaatwand gaat met een handzaag open en levert zakken op in plaats van brokken. Een plafondplaat eraf en een vloerluik openmaken ook.

Wat u daarmee bespaart is reeel maar beperkt. Bij ons kost laminaat eruit €6 tot €14 per vierkante meter exclusief btw en tapijt €7 tot €16, met een minimumbedrag van €240 voor een kleine ruimte. Voor een woonkamer van dertig vierkante meter praat u dus over twee tot vierhonderd euro aan werk, en daar staat tegenover dat u het puin zelf naar een milieustraat brengt en dat dat per rit gewicht en tijd kost.

De winst zit vooral in het grotere werk waar de uren oplopen. Een zolder leeghalen, een schuur ontruimen, een tegelwand slopen waarvan u weet wat erachter zit: dat is werk waarin een vrij weekend serieus iets opbrengt. Daarin adviseren wij mensen gewoon om het zelf te doen.

De wand die niemand voor dragend hield

Dit is de duurste van de vier. Een wand van halve steen die er licht uitziet, in een vooroorlogse woning in Utrecht Oost, Tuindorp, het Soesterkwartier of Soestdijk, kan de moerbalk van de verdiepingsvloer opnemen. En in de groeikernwoningen van Nieuwegein, Houten en IJsselstein lijkt een gipsblokkenwand soms dragend en is hij dat niet, terwijl de wand die niemand verdenkt juist de kopse wand onder de kanaalplaat is.

Wat er gebeurt als een deel van die wand weg is: niets, en dat is het probleem. Er is geen klap en geen scheur. Er ontstaat een zakking van een of twee millimeter die zich over weken verdeelt, en daarna een scheur boven een kozijn op de verdieping of een vloer die bij de deur net niet meer sluit.

Herstel betekent bij ons: de vloer alsnog afstempelen in een ruimte waar al gesloopt is, een berekening laten maken vanaf €395 exclusief btw, en een ligger inbrengen in een opening die niet op maat is uitgespaard. Dat is duurder dan dezelfde doorbraak vanaf nul, en de scheuren die er al zijn komen niet meer dicht. Zo'n schade valt daarnaast buiten vrijwel elke verzekering, omdat hij op een handeling en niet op een gebeurtenis teruggaat.

De plaat die u pas na het breken laat onderzoeken

In dit werkgebied is het grootste deel van de woningvoorraad ouder dan tien jaar, met in Soest en Maarssen zevenennegentig tot achtennegentig procent en in Utrecht zevenentachtig procent, en een flink deel daarvan is van voor 1994. Vensterbankplaten in Overvecht, Kanaleneiland, Vollenhove, Batau en Liendert, meterkastwanden, beplating rond een rookgaskanaal, tegellijm en zetmortel in badkamers uit 1960 tot 1993: dat is de standaardvondst.

Zolang hechtgebonden materiaal heel is komen er geen vezels vrij. Zagen, boren, schuren en breken is wat het gevaarlijk maakt, en een haakse slijper op een vensterbankplaat verspreidt vezels door de hele woning. Een monster laten nemen kost bij ons €95 tot €180 exclusief btw en geeft binnen enkele werkdagen uitsluitsel, en een volledige inventarisatie bij een pand van voor 1994 €450 tot €950.

Is er eerst gebroken en daarna onderzocht, dan is de ruimte niet meer het probleem maar de woning. Een binnensanering met containment kost bij ons €2.400 tot €4.200 exclusief btw, een omvangrijke sanering over meerdere ruimtes €4.200 tot €6.500, en daar komt een vrijgavemeting van €180 tot €420 bij. Voor die tijd kunt u er niet wonen en niet werken.

De verwarmingsslang onder twintig millimeter dekvloer

In Leidsche Rijn, Vathorst, Nieuwland, Kattenbroek, Zenderpark, Houten-Zuid, Tabaksteeg en Rengerswetering ligt vloerverwarming in de dekvloer. In een gegoten zandcementvloer van vijf tot zeven centimeter is de dekking drie tot vijf centimeter, maar bij een gefreesd systeem in een bestaande vloer soms maar twintig millimeter. Een beitel vindt zo'n slang in een tik.

Wat er daarna moet gebeuren: de vloer droogleggen, het lek opsporen, de dekvloer eromheen openbreken, een koppeling aanbrengen en de vloer opnieuw dichtmaken en laten drogen. Reken op €650 tot €1.800 exclusief btw en op twee weken waarin de vloer niet gebruikt kan worden. En een koppeling in een dekvloer is een punt waar u de rest van de levensduur van die vloer aan denkt.

Wij verwarmen de vloer een uur en maken er een thermische opname van voordat er iets in gaat. Die scan zit bij ons in de opname. Wat u zelf kunt doen is kijken of er een verdeler in de meterkast of de bijkeuken hangt, want dat is het enige betrouwbare teken in een woning die is doorverkocht en waarvan de legtekening kwijt is.

Het puin dat niemand wil hebben

Dit is de minst dramatische en meest voorkomende verrassing. Een badkamer van vijf vierkante meter levert anderhalve tot drie kuub puin op en dat weegt twee tot vier ton. Dat gaat niet in een aanhanger en het gaat niet in een personenauto. Op een milieustraat geldt een maximum per bezoek en per jaar, en gemengd aangeleverd afval is het duurste tarief dat er is.

Daar komt bij dat een bak op de openbare weg in een parkeervak een ontheffing van de gemeente vraagt, en dat die aanvraag een tot drie weken loopt. In de Utrechtse binnenstad, op een werf aan de Oudegracht, in Maarssen-Dorp of binnen de gracht van Woerden kan er vaak helemaal geen bak staan en gaat het in big bags.

Wij zien daarom regelmatig een gestripte badkamer met vijftien zakken puin op een balkon, drie weken nadat het werk klaar was. Dat is op te lossen: wij halen puin ook los op en voeren het per stroom af met de bonnen erbij. Maar het is voordeliger om die bak vooraf te regelen dan om hem achteraf te laten komen.

Wat het achteraf kost om het over te doen

De rekensom is in alle vier de gevallen hetzelfde. Een klus vanaf nul is een opname, een opstart, een afvoer en een oplevering. Een klus die halverwege wordt overgenomen is twee keer opstart, een ruimte waarin niet meer te meten valt wat er gebeurd is, en werk in een situatie die niet voor ons is gemaakt. Dat kost tussen een kwart en de helft meer dan hetzelfde werk vanaf het begin.

Wat er ook meespeelt is het dossier. Een asbestsanering zonder voorafgaande inventarisatie, een doorbraak zonder berekening en een afgezaagde afleverset leveren geen papier op, en papier is wat een koper, een hypotheekverstrekker en een bouwkundig keurder vragen. Dat achteraf maken kan niet.

Waar wij het van u overnemen en waar niet

Wij nemen het sloopdeel over en laten de rest aan u. Dat betekent dat wij strippen, slopen, saneren waar het moet, afvoeren met bonnen en bezemschoon opleveren, en dat u zelf verder bouwt. Dat is de goedkoopste verdeling die er is en wij stellen die zelf voor als een opdrachtgever handig is.

Wat wij niet aan u overlaten: asbest saneren, een dragende wand aanpakken zonder berekening, en een afleverset of een gasleiding losnemen. Dat is niet omdat wij dat werk willen hebben maar omdat het de drie dingen zijn die u niet zelf mag doen en die het duurst zijn om te herstellen. En vraagt u ons om halverwege in te stappen, dan doen wij dat, maar dan beginnen wij met kijken wat er al open is en zeggen wij eerlijk wat dat extra kost.

Wat asbest verwijderen kost

De bandbreedte voor deze dienst, exclusief btw, afgezet tegen de duurste dienst in dezelfde eenheid.