Een bedrijfsruimte slopen, wat dat per vierkante meter doet

Bij een woning rekenen wij per kubieke meter bouwvolume, bij een bedrijfsruimte per vierkante meter vloeroppervlak. Dat is geen gewoonte maar logica: in een hal zit de massa in de vloer en in het dak en niet in de hoogte van de ruimte, en een hal van zeven meter hoog is niet twee keer zo bewerkelijk als een hal van drieeneenhalf. Hieronder staat waaruit onze bandbreedte per vierkante meter bestaat en welke post daarin het meest beweegt. Alle bedragen zijn onze eigen vanafprijzen exclusief btw.

6 minuten lezen

Waarom een bedrijfspand per vierkante meter rekent

Een bedrijfshal is in de kern een vloer met een dak erop en wat wanden ertussen. De hoogte voegt lucht toe en geen materiaal, dus een kuubprijs geeft een vertekend beeld. Bij een hal van zeshonderd vierkante meter en zes meter hoog komt u op zesendertighonderd kuub, en daar past geen enkele kuubprijs uit de woningbouw op.

Wij rekenen daarom met een bedrag per vierkante meter vloeroppervlak, en dat bedrag ligt bij ons tussen €40 en €95 exclusief btw voor een complete sloop van een eenvoudige bedrijfsruimte. De onderkant is een stalen loods met een geisoleerde dakplaat en een vloer van twaalf centimeter zonder bijzonderheden. De bovenkant is een gemetseld pand met een zware vloer, een verdiepingsvloer en installatie erin.

Dat bedrag is een som van posten en geen gemiddelde. Bij een opname lopen wij die posten af en zetten ze los op de offerte, zodat u kunt zien welke post bij uw pand de hoogte in gaat en waarom. In de rest van dit stuk staan ze op volgorde van gewicht in de rekening.

Wat onze bandbreedte per vierkante meter dekt

In het bedrag per vierkante meter zit het strippen van de ruimte, het slopen van dak en wanden, het opbreken van de vloer, het sorteren per stroom op het terrein, de containers, het transport en het gescheiden storten. Ook het inrichten van het werkterrein en het schoonhouden van de omgeving.

Wat er los van staat: de asbestinventarisatie bij een pand van voor 1994, €450 tot €950, en een sanering als er iets gevonden wordt, €1.100 tot €6.500, beide exclusief btw. De fundering, de poeren en een eventuele kelder. De nutsaansluitingen laten verwijderen, €350 tot €1.200. En het terrein aanvullen en egaliseren, €8 tot €18 per vierkante meter.

Bij bedrijfspanden komt er een post bij die bij woningen niet speelt: de installatie. Luchtbehandeling, een sprinklerleiding, een krachtstroomverdeling, een heftruckvloer met oplaadpunten, een brandscheiding met geregistreerde doorvoeringen. Dat moet er los uit en het is per pand verschillend, dus die post rekenen wij op uren en niet per vierkante meter.

De vloerdikte is hier de grote onbekende

Dit is de post waarop bedrijfspanden het meest verschillen en de post die bij een schatting vrijwel altijd te laag wordt ingezet. Een kantoorvloer is twaalf tot vijftien centimeter. Een hal waar met een heftruck wordt gereden heeft een vloer van achttien tot vijfentwintig centimeter met dubbele netten of met staalvezels erin. En onder een stelling of een machinefundatie zit soms een poer van zestig centimeter die nergens op een tekening staat.

Wij rekenen gewapend beton per vierkante meter: €95 tot €140 bij een enkel net, €140 tot €195 bij dubbele netten en €195 tot €260 bij een fundering of een kelderwand, alles exclusief btw. Bij een vloer van twintig centimeter met dubbele netten is dat op zichzelf al meer dan de hele bandbreedte voor een eenvoudige hal, en dat is precies waarom die post los staat.

Daarom maken wij bij een bedrijfspand niet een proefgat maar drie of vier, verspreid over het vloeroppervlak, plus een kernboring waar wij de opbouw niet kunnen zien. Een kernboring kost €85 tot €160 per stuk exclusief btw en is op dit soort oppervlakken de voordeligste investering van de hele voorbereiding.

Wapening, zagen en het water dat erbij hoort

Een vloer met een enkel net gaat met een hydraulische hamer open en het staal wordt daarna losgeknipt. Een vloer met dubbele netten of met staalvezels gaat zagend eruit, in banen of in vakken, en die stukken worden met een kraan of met een steekwagen uitgenomen. Dat is trager, het geeft minder trilling en het geeft nauwkeuriger randen, en dat laatste is het hele punt als de vloer gedeeltelijk blijft liggen.

Zagen betekent water, en bij een bedrijfsvloer is dat veel water met betonslurry erin. Dat mag het riool niet in. Opvangen, filteren en afvoeren rekenen wij voor €180 tot €450 exclusief btw, en bij grotere oppervlakken op basis van de hoeveelheid. Op een terrein met een hemelwaterriool of in de buurt van een watergang is dat geen keuze.

Bij panden naast andere bedrijven zetten wij een trillingsmeter neer, €420 tot €980 exclusief btw voor de duur van het werk. Op een bedrijventerrein staat soms een buur met meetapparatuur of een machine die niet mag bewegen, en dan is een meting het enige waarmee u later kunt aantonen dat u onder de grens bleef.

Wat er aan installatie uit het plafond moet

Boven een verlaagd plafond in een bedrijfspand hangt meer dan in een woning: kabelgoten, luchtkanalen, een sprinklerleiding, verlichting op een eigen draagrail en soms een leiding met koudemiddel. Dat gaat er met de hand uit, per stroom, en het is het deel van de klus dat het meest uren kost per vierkante meter.

Metaal is daarbij in uw voordeel. Kabelgoten, luchtkanalen van staalplaat, koperen leidingen en een stalen draagconstructie leveren bij de schroothandel iets op, en dat verrekenen wij in de aanneemsom. In een pand van duizend vierkante meter met een complete installatie is dat een post van betekenis en geen afrondingsverschil.

Wat wij niet doen is een installatie afkoppelen die onder spanning, onder druk of onder koudemiddel staat. Een sprinklerinstallatie wordt door de installateur buiten bedrijf gesteld en een koelsysteem wordt door een gecertificeerde monteur afgetapt. Dat staat bij ons als voorwaarde op de offerte en niet als optie.

Opleveren aan een eigenaar of aan een huurder die eruit gaat

Een huurder die het pand verlaat moet meestal terugbrengen naar de staat bij aanvang van de huur, en dat is zelden hetzelfde als leeg. Soms moet een tussenwand juist blijven staan, soms moet een vloer die de huurder heeft gestort er juist uit, en soms moeten de sparingen die hij heeft gemaakt weer dicht. Wij werken daarvoor met het opleverrapport van de aanvang van de huur en niet met wat iemand zich herinnert.

Een eigenaar die laat slopen voor nieuwbouw wil het omgekeerde: alles eruit tot op het zand, de fundering erbij en een terrein dat bouwrijp is. Dat zijn in prijs en in volgorde twee verschillende opdrachten, en het is bij een aanvraag de eerste vraag die wij stellen.

De derde variant is een pand dat in bedrijf blijft terwijl wij in een deel ervan werken. Dan gaat het om een brandscheiding die blijft werken, een stofschot dat werkelijk dicht is en soms werken buiten de openingstijden van de huurder. Dat kost meer uren en die uren zetten wij apart op de offerte in plaats van ze in de meterprijs te verstoppen.

Wat de bedrijventerreinen in dit werkgebied eraan toevoegen

Op Lage Weide in Utrecht en Isselt in Amersfoort staan de panden van de jaren zestig tot tachtig, en dat is in dit vak de lastigste periode. Zware vloeren, asbest in dakplaten en in brandwerende beplating, en installaties die in drie of vier rondes zijn verbouwd zonder dat er een actuele tekening van is. Daar rekenen wij ruimer op onderzoek vooraf en zijn de proefgaten geen formaliteit.

In Rengerswetering en De Kronkels bij Bunschoten, in Panoven bij IJsselstein en op de terreinen bij Veenendaal en Woerden is het nieuwere bouw: stalen hallen met geisoleerde sandwichpanelen en een vloer van twaalf tot vijftien centimeter. Dat is voorspelbaar werk en daar zit de prijs per vierkante meter aan de onderkant van onze bandbreedte.

Wat op elk terrein meespeelt is de ruimte eromheen. Een hal met een eigen manoeuvreerterrein laat een kraan en vier containers naast elkaar staan en dan gaat het snel. Een pand in een rij op een vol terrein, met de enige uitrit van de buren erlangs, is een kwestie van planning en van ritten en dat is de post die het bedrag per vierkante meter het rustigst maar het hardst omhoog brengt.

Wat gewapend beton slopen kost

De bandbreedte voor deze dienst, exclusief btw per m², afgezet tegen de duurste dienst in dezelfde eenheid.